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Transactions immobilières lors d’un divorce anglo-français

Pour les couples mariés qui divorcent au Royaume-Uni, une propriété française peut faire partie des actifs à prendre en compte dans le processus de séparation. Néanmoins, il y a plusieurs modalités possibles en fonction de la situation actuelle du couple, de la façon dont ils possèdent la propriété française et de ce qu’ils veulent faire de cet actif.

La propriété des biens

Avant de déterminer les options, il faut mentionner que la plupart des couples achètent des biens en indivision, qui est le type par défaut de propriété juridique des biens immobiliers en France. Cela signifie que chaque copropriétaire détient une part indivise de la propriété. Elle est comparable à la « tenancy in common » en Angleterre.

Dans les situations d’indivision, le titre de propriété d’un bien français indique souvent qu’il est détenu à parts égales. Il est donc recommandé d’en prendre compte lors du transfert de propriété au seul nom de l’un des conjoints contre rémunération ou lors de la répartition du produit de la vente, si celle-ci a été convenue ou ordonnée pendant le divorce.

Il convient également de mentionner que, lors de l’examen des conditions appliquées à la propriété française du couple, le contenu de la propriété doit également être pris en considération.

Le transfert de propriété et la compensation

Le bien peut être transféré au seul nom de l’un des époux en raison de la réparation financière convenue ou ordonnée et l’autre époux peut être compensé par une somme forfaitaire (ou le transfert d’un autre bien). Afin d’estimer le montant de compensation, il convient d’obtenir une estimation. Les méthodes d’obtenir une estimation diffèrent en fonction du niveau de risque de contentieux sur ce point.

Si les ex-conjoints ont acquis le bien à parts égales, la compensation devrait théoriquement correspondre à la moitié de la valeur du bien. Naturellement, on peut prendre en compte d’autres aspects, comme les contributions respectives aux réparations et à l’entretien ou les remboursements des emprunts hypothécaires. Dans tous les cas, il est conseillé de justifier correctement chaque aspect pour permettre un calcul juste. Si la compensation résultant du transfert de propriété du bien français n’est pas suffisamment prouvée, il existe un risque, au moins théorique, que les autorités fiscales françaises considèrent l’opération comme une vente ou une donation, avec d’éventuelles conséquences fiscales négatives.

Les obligations hypothécaires

Si le bien immobilier français a été financé par le couple au moyen d’un prêt hypothécaire, leur divorce ne les libérerait pas automatiquement de leurs obligations de remboursement. Si le couple n’est pas prêt à vendre le bien et souhaite transférer la propriété à l’un des époux, la banque n’acceptera pas nécessairement de transférer l’hypothèque au seul propriétaire restant. Il est donc pertinent de déterminer dès le départ la faisabilité financière de la manière dont le couple souhaite traiter le bien en question.

La vente de biens immobiliers et la distribution du produit de la vente

Une autre option consiste à déterminer la répartition du produit de la vente du bien par les deux conjoints. Idéalement, cela pourrait être fait avant le prononcé du divorce, mais de nombreuses circonstances peuvent conduire à inclure la vente dans le « Financial Remedy Order » (un règlement des intérêts pécuniaires des époux).

Une fois l’acte de vente conclu, le produit net est d’abord affecté au remboursement de l’hypothèque, s’il y en a une, et le montant restant est ensuite réparti entre les ex-conjoints. Par défaut, et conformément à la propriété en indivision, le produit de la vente peut être distribué en parts égales, proportionnellement à la manière dont il est inscrit sur le titre de propriété. Comme mentionné auparavant, toute autre répartition différente devra être justifiée et faire l’objet d’un accord formel entre les parties.

L’acte notarié

Puisque l’option choisie par les ex-conjoints affecte la manière dont la propriété est enregistrée au registre foncier local et que tout type de transfert de propriété entraîne des taxes, l’enregistrement d’un tel transfert doit être effectué auprès d’un notaire en France.

Les notaires ont le monopole de l’enregistrement de la propriété des biens et doivent donc être associés au plus tard lorsqu’il est nécessaire d’enregistrer l’acte de vente ou de formaliser le transfert de propriété au seul nom de l’un des époux.

« Les notaires sont les officiers publics, établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique, et pour en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et expéditions. » (Article 1 de l’Ordonnance n°45-2590 du 2 novembre 1945 relatif au statut des notaires).

Les notaires ont reçu délégation de l’État français pour agir au nom des parties privées, mais ne représentent pas les intérêts de l’une ou l’autre. En plus de sa position neutre, le notaire est un collecteur d’impôts et, par conséquent, il peut ne pas être capable de conseiller sur les aspects fiscaux de l’opération ou d’agir dans les meilleurs intérêts des parties.

Dans le cas d’une vente ou d’un transfert à l’un des conjoints, l’acte notarié doit inclure correctement les termes convenus dans le « Financial Remedy Order ».

Les coûts

En fonction des modalités choisies, les différents coûts doivent être pris en compte.

Les frais de notaire

Ces frais comprennent les décaissements, les taxes, les divers droits ainsi que les recherches au registre foncier.

Veuillez noter que depuis le 1er janvier 2021, le droit de timbre (stamp duty) en cas de transfert à l’un des conjoints a été réduit à 1,8% et qu’à partir du 1er janvier 2022, il diminuera encore à 1,1%.

Obtenir un devis clair d’un notaire dès le départ permettra de prendre en compte ce coût dans le « Financial Remedy Order ».

En général, les frais de notaire engagés lors de la vente d’un bien immobilier sont à la charge de l’acheteur.

L’impôt sur les gains en capital (Capital Gains Tax)

La loi française prévoit une exonération de l’impôt sur les gains en capital lors de l’enregistrement d’un transfert à l’un des conjoints à la suite d’un divorce. Néanmoins, en cas de vente ultérieure du bien, l’impôt sur les gains en capital est payable à l’achèvement à partir de la date de son acquisition par les deux conjoints.

Sinon, en cas de vente par le couple, l’impôt sur les gains en capital sera payable en fonction de la part qu’ils possèdent respectivement.

Les autre coûts

Les modifications d’un prêt hypothécaire, si la banque les accepte, peuvent entraîner des frais supplémentaires.

De plus, veuillez noter que selon la situation du bien en cas de vente, il peut y avoir des enquêtes supplémentaires à la charge du ou des vendeurs (par exemple, amiante, saturnisme, certificat de performance énergétique).

Enfin, si un agent immobilier est désigné pour vendre la bien, les termes de la convention peuvent rendre la commission payable soit par le vendeur, soit par l’acheteur.

Dans l’ensemble, il existe des règles communes applicables à tous les divorces, mais il est extrêmement important de prendre en compte les aspects subjectifs de chaque situation qui peuvent fortement influencer la manière de traiter les biens français détenus par le couple qui se sépare. La difficulté supplémentaire de mettre en œuvre un document étranger (le « Financial Remedy Order ») dans le cadre d’une procédure notariale française (qu’il s’agisse de transférer à l’un des conjoints ou de vendre) peut augmenter les risques de mauvaise communication et d’erreurs, et donc il faut demander l’avis indépendant d’un spécialiste.

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